肇庆仲裁委2016年十大典型民生案例
发布：2017-01-24 浏览：返回
一、肇庆鼎湖某洲某楼盘案
申请人：肇庆市鼎湖某某洲房地产有限公司
被申请人一：肇庆市某某土石方工程有限公司
被申请人二：肇庆市某某城建建筑工程有限公司
案情：三方于2009年底签订《建设工程合同》开发鼎湖某楼盘，合同额为八仟万元，后因工程结算起纷争，工程于2013年6月停工。停工前已对外发售了部分商品房。工程停工造成楼盘未能按期交楼，业主们意见很大。2015年双方提交肇庆仲裁委仲裁。仲裁庭于2016年7月作出裁决，裁令解除合同、被申请人退出楼盘。
点评：案件争议激烈，双方的证据相左，且部分业主上访，存在影响地方社会稳定的可能。案件历经三次开庭、两次司法鉴定。案件反映出合同各方在财务管理、材料采购、工程管理等方面存在不规范之处。
二、梁某某与胡某某民间借贷案
申请人：梁某某
被申请人一：胡某某
被申请人二：肇庆市某某伟业物流公司
案情：胡某与高某是夫妻俩，共同组建了伟业物流公司，丈夫胡某是总经理，妻子高某是董事长。丈夫胡某因经营需要，经朋友介绍于2014年3月12日向梁某借款230万元用于生意经营，签订了《担保借款合同》，并用伟业物流公司的名义提供了担保，但妻子高某没有在借款合同签字，只是加盖公司印章。后来，胡某因经营困难，只是归还了130万元，余款无法按期还清。2015年10月26日，梁某提起仲裁，请求裁决胡某返还欠款100万元本息，要求伟业公司承担连带担保责任。仲裁庭于2016年4月作出裁决，支持申请人的仲裁请求。
点评：本案争议的焦点是伟业物流公司的担保行为是否有效？仲裁庭认为担保虽然违反了《公司法》第16条的规定，但该规定是管理性规定，不是效力性规定，最终认定担保有效。
三、肇庆高新区某未来城消防工程案
申请人：端州区某某管道设备工程部
被申请人：广东某某消防有限公司
案情：申请人与被申请人经协商，于2013年8月签订了《防排烟、正压送风施工承包合同书》，被申请人将某某楼盘地下室防排烟、A1B1栋、C1D1栋、A2栋天面正压送风工程承包给申请人施工，工程以消防主管部门验收合格为准，被申请人每月按进度支付申请人完工工程的70%工程款，剩余工程款待工程验收通过双方复核工程量后支付，另外5%的工程款作为工程保修款，待保修期满后结清给申请人。工程完成后，被申请人以未验收为由不予结算、不予付款。申请人请求支付拖欠的26万元工程款。仲裁庭审理后，支持了申请人的大部分仲裁请求，裁令被申请人把欠款连同保修款一同返还申请人。
点评：以未验收、未结算为由拒不支付工程款，成为目前工程纠纷的共性，纠纷中承包方（施工方）往往处于弱势的地位。仲裁庭以工程实际交付使用为由，参照最高院司法解释，“视为”已经验收工程，裁决发包方支付工程款。
四、肇庆某二建公司土地出让金纠纷案
申请人一：伦某某
申请人二：莫某某
被申请人：肇庆某二建工程公司
案情：申请人（购方）与被申请人（售方）在2000年1月签订了一份商品房购销合同。在合同中被申请人列明：甲方（被申请人）以“出让”方式取得商品房所在地的地块的土地使用权。签订合同后,双方在合理时间内交楼并办理房产证书，过程顺利。但至2015年，申请人欲转让该处住房时获悉，该土地实为“划拨”土地，现再次转让需缴纳土地出让金两万多元。申请人认为自己的权益受到损害，遂提起仲裁，请求裁决被申请人支付该处土地出让金。
仲裁庭查明，被申请人在最初的商品房销售合同里列明“出让”与实际情况不符，实为“划拨”。参照《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，房屋再次转让时出让人需缴纳土地出让金。仲裁庭最终裁决，驳回申请人的仲裁请求。
点评：在上世纪九十年代前，政府通常以“划拨”方式把地块交给国有企业开发建设，购房者可以依法领取房产权属证书，但该房屋再次转让时需缴纳土地出让金，许多房改房、国有企事业单位集资房都会面临这一问题。
五、霍某某购房款争议案
申请人：霍某某
被申请人：肇庆某某港湾房产公司
案情：2011年2月，申请人（购方）同被申请人（售方）签订《商品房买卖合同》，购买被申请人开发的“某某公寓”第3层6单元A13户型的房产。合同签订后，申请人按约支付了全部购房款34万元。但是，后来由于被申请人迟迟无法按约交付房产，经双方协商同意解除合同，并退回全部购房款。被申请人于2013年6月退回购房款13万元，于2013年8月退回5万元，之后便未继续退回余款15多万元。申请人于2016年2月提起仲裁。仲裁庭审理后，裁决被申请人退回拖欠款项。
点评：申请人没有提供证据证明自己在2013年8月后行使过追诉权，实际上到提起仲裁时债权已超过了诉讼时效，但鉴于双方对此不提出任何质疑或异议，仲裁庭不主动审查诉讼时效，故支持了申请人的主张。
六、提起仲裁搞错被告案
申请人：广东某某机械股份有限公司
被申请人一：甘肃鸿某建材有限公司
案情：2015年9月，申请人（原告）与被申请人（被告）签订供货合同，合同约定原告向被告提供500L白乳胶反应釜设备，型号、数量按合同确定。合同签订后，原告按合同约定供货后，被告没有按承诺付款给原告，给原告的生产经营带来严重困难。原告为了资金周转需要，多次找被告要求被告偿还所欠货款，但被告至今未还，原告认为，被告的行为以侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定提起仲裁，请求：一、裁决被告立即支付设备尾款100000元人民币及每日千分之五的利息；二、被告承担本案全部仲裁费用。仲裁庭审查后，驳回了申请人的仲裁请求。
点评：仲裁庭查明，与申请人发生合同来往和纠纷的应该是“甘肃徽县鸿某建材有限公司”，而不是“甘肃鸿某建材有限公司”，名称相差两个字，两家公司是各自独立的法人，注册地不同、法人代表不同。申请人提起仲裁时“搞错了对象”。至于被申请人关于因“搞错了对象”而要求对方赔偿损失的请求，仲裁庭建议其循其他法律途径解决。
七、肇庆某楼盘逾期办证案
申请人：郑某某
被申请人：肇庆新某房地产开发公司
案情：申请人（购方）与被申请人（售方）于2012年12月签定《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人开发建设的位于金某花园第1栋12层05房，该房建筑面积为82.5平方米，单价按套内建筑面积每平方米￥5300元计，合共总价为人民币叁拾柒万零捌佰肆拾壹元（￥370，841元）。合同还约定：出卖人（被申请人）应当在2013年3月30日将经验收合格、买受人付清相关款项、税费及办妥相关手续的商品房交付给买受人（申请人）使用；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但至今，被申请人仍未能办理房产权属证。被申请人辩称：由于小区内存在其他住户违建问题而不能通过规划部门的验收，不能办证不属于己方的责任。仲裁庭审理后裁决，被申请人两个月内协助办证并按合同约定承担逾期办证违约金。
点评：合同当事人不能以合同以外的第三人的行为抗辩合同相对人。开发商以其他住户的违建行为为由，主张免除自己的办证责任没有法律依据。
八、购房面积误差案
申请人：肇庆市江某某房地产公司
被申请人：陆某某
案情：被申请人于2012年6月在申请人开发的楼盘购买2幢2003商品房，合同约定中商品房建筑面积共105.17平方米，单价为4354.85元/平方米；套内建筑面积85.73平方米，单价为5342.35元/平方米。根据肇庆市住房和城乡建设局房地产登记“粵房地权证肇字第01000887xx号”，该套商品房的实际建筑面积为106.73平方米，套内建筑面积87.06平方米，比合同约定超出1.33平方米。被申请人以管理不好等原因为由拒绝补交房款差额。申请人提起仲裁，要求被申请人补回申请人面积差异房款人民币7105.00元及律师费、仲裁费。仲裁审理后依法裁决，支持申请人的请求。
点评：在商品房买卖中，合同约定的房屋面积与房屋的实际面积发生差异，是很正常的。合同往往约定，一定比例以下的面积误差双方互不追究，超过了一定的比例，各方就需要退款或者补缴款，双方应该诚信地履行合同。至于被申请人关于管理不好等等理由，是另外的法律关系，应另案处理。
九、提供虚假材料谋取中标的合同纠纷案
申请人：肇庆市某某卫生管理中心
被申请人：肇庆市锦某某汽配贸易公司
案情：被申请人自2012年起向申请人提供汽车轮胎供货服务，后来按照政府采购管理规定于2014年3月签订《汽车轮胎供应采购协议书》。在供应采购过程中，申请人发现被申请人所提供的轮胎货物价格远远高于市场价格，便向政府采购监管部门反映。监管部门调查后认定，被申请人在2014年2月参加申请人采购汽车轮胎供应的竞争性谈判过程中，在投标文件中提供了有虚假内容的产品规格材料，已构成提供虚假材料谋取中标的违法行为，并对被申请人作出了行政处罚。申请人提起仲裁，要求解除合同。仲裁庭审理后裁定，双方签订的《汽车轮胎供应采购协议书》无效，终止履行。
点评：我国《合同法》第52条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，属于无效合同。最高法院《民事诉讼法的解释》第114条规定，国家机关在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为事实，但有相反证据足以推翻的除外。仲裁庭直接采信了监管部门的调查处理决定书作为证据从而作出裁决。
十、租赁权预期收益合同纠纷案
申请人：李某某
被申请人一：江某某
被申请人二：肇庆市某某物业租赁有限公司
案情：申请人李某某在肇庆某小区购得两处商铺共约1900平米。2013年1月，申请人将上述商铺转让给被申请人一，作价5000万元。被申请人一支付了4300万元房款，尚欠700万元；同时因资金周转困难，被申请人一又向申请人借款300万元。被申请人一总欠款1000万元。签订《转让合同》后，办理了确权手续。
对于被申请人一欠申请人1000万元债务的偿还问题，双方商定由被申请人一将包括上述商铺出租给申请人使用，租赁期限自确权之日起至2028年5月31日共15年；被申请人一以上述房地产15年的租赁权（包括转租权）抵偿所欠申请人借款本金及利息。为此双方于2013年6月1日签订了《租赁合同》，该合同还约定申请人在转租时可根据承租方要求，以产权人被申请人一名义订立租赁合同及代开租赁发票，租金归申请人所有，租金税费亦由申请人承担。申请人取得租赁权后，2013年7月12日把商铺转租给了被申请人二。后因租金的支付问题发生纠纷而提起仲裁，请求确认租赁合同与申请人的预期租金收益权。仲裁庭审理中得知，该处物业已于2013年6月30日抵押给某银行且牵涉到其他经济纠纷案件并已进入执行程序，于是最终裁定驳回申请人的仲裁请求。
点评：本案的难点是在没有否定租赁合同效力的情况下，驳回了申请人基于租赁合同而产生的预期收益。仲裁庭认为，租金的预期收益带有很大的不确定性，仲裁庭不予支持；租赁权只有在实际占有的前提下才能抗辩抵押权。
申请人：肇庆市鼎湖某某洲房地产有限公司
被申请人一：肇庆市某某土石方工程有限公司
被申请人二：肇庆市某某城建建筑工程有限公司
案情：三方于2009年底签订《建设工程合同》开发鼎湖某楼盘，合同额为八仟万元，后因工程结算起纷争，工程于2013年6月停工。停工前已对外发售了部分商品房。工程停工造成楼盘未能按期交楼，业主们意见很大。2015年双方提交肇庆仲裁委仲裁。仲裁庭于2016年7月作出裁决，裁令解除合同、被申请人退出楼盘。
点评：案件争议激烈，双方的证据相左，且部分业主上访，存在影响地方社会稳定的可能。案件历经三次开庭、两次司法鉴定。案件反映出合同各方在财务管理、材料采购、工程管理等方面存在不规范之处。
二、梁某某与胡某某民间借贷案
申请人：梁某某
被申请人一：胡某某
被申请人二：肇庆市某某伟业物流公司
案情：胡某与高某是夫妻俩，共同组建了伟业物流公司，丈夫胡某是总经理，妻子高某是董事长。丈夫胡某因经营需要，经朋友介绍于2014年3月12日向梁某借款230万元用于生意经营，签订了《担保借款合同》，并用伟业物流公司的名义提供了担保，但妻子高某没有在借款合同签字，只是加盖公司印章。后来，胡某因经营困难，只是归还了130万元，余款无法按期还清。2015年10月26日，梁某提起仲裁，请求裁决胡某返还欠款100万元本息，要求伟业公司承担连带担保责任。仲裁庭于2016年4月作出裁决，支持申请人的仲裁请求。
点评：本案争议的焦点是伟业物流公司的担保行为是否有效？仲裁庭认为担保虽然违反了《公司法》第16条的规定，但该规定是管理性规定，不是效力性规定，最终认定担保有效。
三、肇庆高新区某未来城消防工程案
申请人：端州区某某管道设备工程部
被申请人：广东某某消防有限公司
案情：申请人与被申请人经协商，于2013年8月签订了《防排烟、正压送风施工承包合同书》，被申请人将某某楼盘地下室防排烟、A1B1栋、C1D1栋、A2栋天面正压送风工程承包给申请人施工，工程以消防主管部门验收合格为准，被申请人每月按进度支付申请人完工工程的70%工程款，剩余工程款待工程验收通过双方复核工程量后支付，另外5%的工程款作为工程保修款，待保修期满后结清给申请人。工程完成后，被申请人以未验收为由不予结算、不予付款。申请人请求支付拖欠的26万元工程款。仲裁庭审理后，支持了申请人的大部分仲裁请求，裁令被申请人把欠款连同保修款一同返还申请人。
点评：以未验收、未结算为由拒不支付工程款，成为目前工程纠纷的共性，纠纷中承包方（施工方）往往处于弱势的地位。仲裁庭以工程实际交付使用为由，参照最高院司法解释，“视为”已经验收工程，裁决发包方支付工程款。
四、肇庆某二建公司土地出让金纠纷案
申请人一：伦某某
申请人二：莫某某
被申请人：肇庆某二建工程公司
案情：申请人（购方）与被申请人（售方）在2000年1月签订了一份商品房购销合同。在合同中被申请人列明：甲方（被申请人）以“出让”方式取得商品房所在地的地块的土地使用权。签订合同后,双方在合理时间内交楼并办理房产证书，过程顺利。但至2015年，申请人欲转让该处住房时获悉，该土地实为“划拨”土地，现再次转让需缴纳土地出让金两万多元。申请人认为自己的权益受到损害，遂提起仲裁，请求裁决被申请人支付该处土地出让金。
仲裁庭查明，被申请人在最初的商品房销售合同里列明“出让”与实际情况不符，实为“划拨”。参照《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，房屋再次转让时出让人需缴纳土地出让金。仲裁庭最终裁决，驳回申请人的仲裁请求。
点评：在上世纪九十年代前，政府通常以“划拨”方式把地块交给国有企业开发建设，购房者可以依法领取房产权属证书，但该房屋再次转让时需缴纳土地出让金，许多房改房、国有企事业单位集资房都会面临这一问题。
五、霍某某购房款争议案
申请人：霍某某
被申请人：肇庆某某港湾房产公司
案情：2011年2月，申请人（购方）同被申请人（售方）签订《商品房买卖合同》，购买被申请人开发的“某某公寓”第3层6单元A13户型的房产。合同签订后，申请人按约支付了全部购房款34万元。但是，后来由于被申请人迟迟无法按约交付房产，经双方协商同意解除合同，并退回全部购房款。被申请人于2013年6月退回购房款13万元，于2013年8月退回5万元，之后便未继续退回余款15多万元。申请人于2016年2月提起仲裁。仲裁庭审理后，裁决被申请人退回拖欠款项。
点评：申请人没有提供证据证明自己在2013年8月后行使过追诉权，实际上到提起仲裁时债权已超过了诉讼时效，但鉴于双方对此不提出任何质疑或异议，仲裁庭不主动审查诉讼时效，故支持了申请人的主张。
六、提起仲裁搞错被告案
申请人：广东某某机械股份有限公司
被申请人一：甘肃鸿某建材有限公司
案情：2015年9月，申请人（原告）与被申请人（被告）签订供货合同，合同约定原告向被告提供500L白乳胶反应釜设备，型号、数量按合同确定。合同签订后，原告按合同约定供货后，被告没有按承诺付款给原告，给原告的生产经营带来严重困难。原告为了资金周转需要，多次找被告要求被告偿还所欠货款，但被告至今未还，原告认为，被告的行为以侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定提起仲裁，请求：一、裁决被告立即支付设备尾款100000元人民币及每日千分之五的利息；二、被告承担本案全部仲裁费用。仲裁庭审查后，驳回了申请人的仲裁请求。
点评：仲裁庭查明，与申请人发生合同来往和纠纷的应该是“甘肃徽县鸿某建材有限公司”，而不是“甘肃鸿某建材有限公司”，名称相差两个字，两家公司是各自独立的法人，注册地不同、法人代表不同。申请人提起仲裁时“搞错了对象”。至于被申请人关于因“搞错了对象”而要求对方赔偿损失的请求，仲裁庭建议其循其他法律途径解决。
七、肇庆某楼盘逾期办证案
申请人：郑某某
被申请人：肇庆新某房地产开发公司
案情：申请人（购方）与被申请人（售方）于2012年12月签定《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人开发建设的位于金某花园第1栋12层05房，该房建筑面积为82.5平方米，单价按套内建筑面积每平方米￥5300元计，合共总价为人民币叁拾柒万零捌佰肆拾壹元（￥370，841元）。合同还约定：出卖人（被申请人）应当在2013年3月30日将经验收合格、买受人付清相关款项、税费及办妥相关手续的商品房交付给买受人（申请人）使用；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但至今，被申请人仍未能办理房产权属证。被申请人辩称：由于小区内存在其他住户违建问题而不能通过规划部门的验收，不能办证不属于己方的责任。仲裁庭审理后裁决，被申请人两个月内协助办证并按合同约定承担逾期办证违约金。
点评：合同当事人不能以合同以外的第三人的行为抗辩合同相对人。开发商以其他住户的违建行为为由，主张免除自己的办证责任没有法律依据。
八、购房面积误差案
申请人：肇庆市江某某房地产公司
被申请人：陆某某
案情：被申请人于2012年6月在申请人开发的楼盘购买2幢2003商品房，合同约定中商品房建筑面积共105.17平方米，单价为4354.85元/平方米；套内建筑面积85.73平方米，单价为5342.35元/平方米。根据肇庆市住房和城乡建设局房地产登记“粵房地权证肇字第01000887xx号”，该套商品房的实际建筑面积为106.73平方米，套内建筑面积87.06平方米，比合同约定超出1.33平方米。被申请人以管理不好等原因为由拒绝补交房款差额。申请人提起仲裁，要求被申请人补回申请人面积差异房款人民币7105.00元及律师费、仲裁费。仲裁审理后依法裁决，支持申请人的请求。
点评：在商品房买卖中，合同约定的房屋面积与房屋的实际面积发生差异，是很正常的。合同往往约定，一定比例以下的面积误差双方互不追究，超过了一定的比例，各方就需要退款或者补缴款，双方应该诚信地履行合同。至于被申请人关于管理不好等等理由，是另外的法律关系，应另案处理。
九、提供虚假材料谋取中标的合同纠纷案
申请人：肇庆市某某卫生管理中心
被申请人：肇庆市锦某某汽配贸易公司
案情：被申请人自2012年起向申请人提供汽车轮胎供货服务，后来按照政府采购管理规定于2014年3月签订《汽车轮胎供应采购协议书》。在供应采购过程中，申请人发现被申请人所提供的轮胎货物价格远远高于市场价格，便向政府采购监管部门反映。监管部门调查后认定，被申请人在2014年2月参加申请人采购汽车轮胎供应的竞争性谈判过程中，在投标文件中提供了有虚假内容的产品规格材料，已构成提供虚假材料谋取中标的违法行为，并对被申请人作出了行政处罚。申请人提起仲裁，要求解除合同。仲裁庭审理后裁定，双方签订的《汽车轮胎供应采购协议书》无效，终止履行。
点评：我国《合同法》第52条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，属于无效合同。最高法院《民事诉讼法的解释》第114条规定，国家机关在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为事实，但有相反证据足以推翻的除外。仲裁庭直接采信了监管部门的调查处理决定书作为证据从而作出裁决。
十、租赁权预期收益合同纠纷案
申请人：李某某
被申请人一：江某某
被申请人二：肇庆市某某物业租赁有限公司
案情：申请人李某某在肇庆某小区购得两处商铺共约1900平米。2013年1月，申请人将上述商铺转让给被申请人一，作价5000万元。被申请人一支付了4300万元房款，尚欠700万元；同时因资金周转困难，被申请人一又向申请人借款300万元。被申请人一总欠款1000万元。签订《转让合同》后，办理了确权手续。
对于被申请人一欠申请人1000万元债务的偿还问题，双方商定由被申请人一将包括上述商铺出租给申请人使用，租赁期限自确权之日起至2028年5月31日共15年；被申请人一以上述房地产15年的租赁权（包括转租权）抵偿所欠申请人借款本金及利息。为此双方于2013年6月1日签订了《租赁合同》，该合同还约定申请人在转租时可根据承租方要求，以产权人被申请人一名义订立租赁合同及代开租赁发票，租金归申请人所有，租金税费亦由申请人承担。申请人取得租赁权后，2013年7月12日把商铺转租给了被申请人二。后因租金的支付问题发生纠纷而提起仲裁，请求确认租赁合同与申请人的预期租金收益权。仲裁庭审理中得知，该处物业已于2013年6月30日抵押给某银行且牵涉到其他经济纠纷案件并已进入执行程序，于是最终裁定驳回申请人的仲裁请求。
点评：本案的难点是在没有否定租赁合同效力的情况下，驳回了申请人基于租赁合同而产生的预期收益。仲裁庭认为，租金的预期收益带有很大的不确定性，仲裁庭不予支持；租赁权只有在实际占有的前提下才能抗辩抵押权。
